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Zugang nur über Nachbargrundstück - Grundbucheintrag notwendig?

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Urteil des OLG Nürnberg:

Das Recht, Teile eines Grundstücks als Zufahrt und Zugang zu benutzen, kann auch durch einfachen Vertrag - ohne Grundbucheintrag - wirksam begründet werden. Um sich von solch einer Vereinbarung auch nach Ablauf von vielen Jahren wieder zu lösen, bedarf es schwerwiegender Gründe.

Der Sachverhalt

Der Zugang zu Grundstücken führt nicht selten zu nachbarschaftlichen Konflikten, vor allem dann, wenn ein Grundstück nicht über öffentliche Straßen, sondern nur unter Inanspruchnahme eines benachbarten Grundstücks erreicht werden kann. Das Recht, zum Zwecke des Befahrens und Begehens ein fremdes Grundstück zu nutzen, kann in Form einer Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen und damit in seinem Bestand rechtlich sicher ausgestaltet werden. In besonderen Fällen hilft die Rechtsordnung durch das sogenannte Notwegerecht.

Aber auch durch einfachen Vertrag - ohne Grundbucheintrag - kann das Recht zur Benutzung eines Grundstückes zum Befahren und Begehen begründet werden. Dass in einem solchen Falle die Lösung vom Vertrag nur bei Vorliegen schwerwiegender Gründe möglich ist, hat das Oberlandesgericht Nürnberg durch Urteil vom 7. September 2010 entschieden.

Nachbarschaftliches Einvernehmen vor 20 Jahren


Als vor 20 Jahren in einem Neubaugebiet einer mittelfränkischen Kleinstadt gebaut werden sollte, hatte eine Grundstückseigentümerin keinen Anschluss an öffentliche Straßen. Sie einigte sich jedoch mit dem zukünftigen Nachbarn, der ihr gestattete, einen 3-Meter breiten Streifen auf seinem Grundstück zu nutzen. Gleichzeitig kam man überein, die für die zu errichtenden Neubauten erforderlichen Versorgungsleitungen gemeinsam zu verlegen und zu bezahlen. Festgehalten wurde all dies aber lediglich in einem Brief, den der Eigentümer der Zufahrt im Dezember 1990 an seinen Nachbarn verschickte. Damals waren alle Beteiligten mit dieser Lösung zufrieden und es bestand bestes nachbarschaftliches Einvernehmen.

Dem Nachbarn wirds zuviel!

Im Verlauf der folgenden Jahre baute allerdings der die Zufahrtsrechte gewährende Nachbar sein Anwesen großzügig zu einem Mehrgenerationenhaus aus. Die drei Töchter waren inzwischen erwachsen geworden, hatten sich Kraftfahrzeuge angeschafft und benötigten - da sie weiterhin bei den Eltern wohnten - Parkplätze. Hierfür hätte sich aus Sicht des Eigentümers der 3-Meter breite Streifen vor dem Eingang seines Hauses, der dem Nachbarn nach wie vor als Zufahrt diente, bestens geeignet. So entstand Streit über den Fortbestand des Nutzungsrechts, der schließlich vor dem Landgericht Ansbach und in zweiter Instanz vor dem Oberlandesgericht Nürnberg ausgefochten wurde.

Keine rechtswirksame Vereinbarung?

Dort vertrat der Eigentümer der Zufahrt die Ansicht, eine rechtswirksame Vereinbarung der Parteien über die Nutzung seines Grundstücksstreifens sei nie zustande gekommen. Vielmehr habe er einseitig mit dem Schreiben vom Dezember 1990 lediglich gegenüber der Stadt seine Zustimmung geben wollen, dass - als Voraussetzung für die Erteilung von Baugenehmigungen - die öffentlich-rechtliche Erschließung der Grundstücke gesichert sei. Jedenfalls sei das, was in seinem formlosen Brief erklärt worden ist, nur als „vorübergehende“ Lösung gewollt und nicht auf Dauer angelegt gewesen. Schließlich habe die Eigentümerin des Nachbargrundstücks in den letzten 20 Jahren ja auch ausreichend Gelegenheit gehabt, eine anderweitige Erschließung durch die Stadt sicherzustellen.

Ganz anderer Meinung war da die Klägerin, die um den einzigen Zugang zu ihrem Haus bangte und sich durch Gitterzäune, mit denen der Beklagte die bestehende Zufahrt zur Unterstützung seines Anliegens bereits verengt hatte, behindert fühlte.

Die Entscheidung


In beiden Instanzen bekam nun die Klägerin Recht: Sie kann damit auch weiterhin über das Grundstück des Nachbarn zu ihrem Anwesen gelangen. Denn aus Sicht des Gerichts war sehr wohl ein Vertrag zwischen den Parteien geschlossen worden, auch wenn dieser nur in dem formlosen Schreiben des Beklagten von Dezember 1990 festgehalten worden ist. Diesen Vertrag hätte der Beklagte nur aus gewichtigem Grund kündigen können, denn erkennbar war die Klägerin auf seine - zeitlich unbegrenzte - Wirksamkeit dringend angewiesen. Ein so schwerwiegender Grund lag aber aus Sicht des Gerichts nicht vor. Daher musste sich der Beklagte an dem einmal vereinbarten Zufahrtsrecht festhalten lassen: Pacta sunt servanda!

Gericht:
OLG Nürnberg, Urteil vom 7. September 2010 – 1 U 258/10. Nicht rechtskräftig

PM des OLG Nürnberg
 
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