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Immobilienleasingvertrag mit Instandhaltungsklausel

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OLG Naumburg, Urteil vom 30.09.2008 - 9 U 25/08

Die Regelung in einem Immobilienleasingvertrag, wonach der Leasingnehmer die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung einschließlich Dach und Fach zu tragen hat, beinhaltet, gleich ob sie formularmäßig oder individualvertraglich vereinbart wurde, keine Freizeichnung von der Verpflichtung des Leasinggebers zur Verschaffung einer zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Leasingsache (§ 535 Abs. 1 S. 2, 1. HS. BGB analog).

Ist das Leasingobjekt mit einem anfänglichen Herstellungsmangel behaftet (hier eine nicht tragfähige Unterkonstruktion des Dachstuhls), kann ein Leasinggeber, der das Leasingobjekt hergestellt hat, nicht vom Leasingnehmer, gestützt auf die vorgenannte Regelung, die Tragung der Mängelbeseitigungskosten verlangen.

Eine wirksame Freizeichnung des Leasinggebers von der Haftung auch für anfängliche Herstellungsmängel wäre zwar grundsätzlich möglich; sie bedarf allerdings einer hinreichend klaren Regelung, die allein in der Abwälzung von Instandhaltungs- und -setzungskosten auf den Leasingnehmer nicht zu sehen ist. Die Beseitigung anfänglicher Herstellungsmängel fällt nach Wortlaut, (gesetzes-) systematischer sowie teleologischer Betrachtung nicht unter die "Instandhaltung" oder "Instandsetzung" einer Immobilie.

Auch die wirtschaftliche Interessenlage innerhalb eines Immobilienleasingvertrages gebietet grundsätzlich keine andere Bewertung. Die Erwägung, der Leasinggeber habe nur eine Finanzierungsfunktion, weshalb in der Abwälzung von Instandhaltungs- und -setzungskosten auch eine Freizeichnung von der Haftung für anfängliche Herstellungsmängel zu sehen sei, ließe die Gebrauchsüberlassungsfunktion des (Immobilien-)Leasings und die damit einhergehende Verantwortlichkeit des Leasinggebers unberücksichtigt.

Soweit der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 25.01.1989 (Az. VIII ZR 302/87) zu einer anderen Bewertung gekommen ist (Juris-Rn. 32), hing dies mit dem Umstand zusammen, dass im dortigen Sachverhalt - anders als im vorliegenden Fall - der Leasingnehmer Hersteller des Leasingobjektes und damit für dessen (auch anfängliche) Mangelfreiheit verantwortlich war.
 
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