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Die zehn häufigsten Fallen in der Immobilienfinanzierung

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Grundlegende Tipps zur Eigenheimfinanzierung

Nicht guter, sondern schlechter Rat ist teuer - das gilt besonders, wenn es um die größte Investition im Leben geht. Wer bei der Eigenheimfinanzierung schlecht beraten ist, zahlt schnell eine fünfstellige Eurosumme mehr. Schwäbisch Hall-Expertin Kathrin Mühe hat eine Checkliste mit den zehn häufigsten Finanzierungsfallen erstellt, in die unbedarfte Bauherren und Käufer allzu leicht tappen.

1. Zu wenig Eigenkapital: Jeder Euro, den man sich leihen muss, verteuert die Finanzierung. Ein Viertel, besser noch ein Drittel der Gesamtkosten aus Eigenmitteln zu bestreiten, hat sich als solides Finanzierungsfundament bewährt. Zum Eigenkapital zählen neben Barvermögen auch Bausparguthaben oder Kapitalanlagen.

2. Kreditbedarf falsch berechnet:
Unterschätzt man seinen Kreditbedarf, wird eine teure Nachfinanzierung nötig. Setzt man ihn zu hoch an, verlangen Banken eine Nichtabnahmeentschädigung auf die nicht ausgezahlte Kreditsumme. Darum so genau wie möglich kalkulieren – inklusive aller „Nebengeräusche“ wie Steuern und Gebühren.

3. Nominal- und Effektivzins verwechselt: Ein klassischer Fallstrick – nur der Effektivzins ist wirklich aussagekräftig, wenn man Finanzierungsangebote vergleicht. Und das auch nur dann, wenn wirklich alle anfallenden Extrakosten eingerechnet sind.

4. Extrakosten nicht erkannt: Weil es für den Laien kaum zu durchschauen ist, legen die schwarzen Schafe unter den Finanzierungsberatern nicht alle Extrakosten offen. Dazu zählen etwa Kontoführungs- und Darlehensgebühren oder die von manchen Banken verlangten Schätzkosten. Erhebliche Unterschiede kann es auch bei den Bereitstellungszinsen geben. Faustregel von Verbraucherschützern: Nebenkosten in Höhe von 1 Prozent der Darlehenssumme erhöhen den Effektivzins (bei zehnjähriger Zinsbindung) um 0,15 Prozentpunkte.

5. Eigenleistung überschätzt:
Schön, wenn man am Bau – oft mit Hilfe von Freunden und Verwandten – selbst mit anpacken kann. Doch viele Häuslebauer überschätzen nicht nur ihre Fähigkeiten und die tatsächlich verfügbare Zeit, sondern auch die Einsparmöglichkeiten. Mit der falsch kalkulierten Muskelhypothek wird der Bau nicht billiger, sondern teurer.

6. Zu hohe Monatsbelastung: Nicht den letzten Cent des Nettoeinkommens verplanen. Wer seine Lebenshaltungskosten unter- und die Fähigkeit, sich im täglichen Leben einzuschränken, überschätzt, dessen Traum von den eigenen vier Wänden droht schnell für immer zu platzen. Deshalb: Maximal 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens für Zins und Tilgung aufwenden.

7. Zu niedrige Tilgung: Durch den Zinseszinseffekt macht es einen gravierenden Unterschied, ob die Anfangstilgung eines Annuitätendarlehens ein Prozent (fast immer zu niedrig) oder aber z.B. drei Prozent beträgt. Denn je kürzer die Laufzeit eines Kredits, desto niedriger die Gesamtkosten der Finanzierung. Ganz wichtig: Spätestens bei Eintritt in den Ruhestand sollte die Immobilie vollständig entschuldet sein.

8. Nebenkosten vergessen:
Leicht ins Schlingern gerät, wer die erheblichen Erwerbsnebenkosten eines Eigenheimbaus oder -kaufs nicht einkalkuliert. Für Notar und Grundbucheintrag werden 1,5 Prozent des Kaufpreises fällig, 3,5 Prozent beträgt die Grunderwerbssteuer und Maklergebühren können noch deutlich höher zu Buche schlagen. Vorsicht auch beim Kauf vom Bauträger: Enthält der „Festpreis“ wirklich alle Kosten, z.B. auch die Erschließungskosten fürs Grundstück?

9. Laufende Kosten unterschätzt: Über die unbestreitbaren Vorteile des mietfreien Wohnens darf nicht übersehen werden, dass die laufenden Nebenkosten eines Eigentümers etwa 20 Prozent höher sind als die eines Mieters. Bei einer Eigentumswohnung ist Wohngeld zu zahlen, ein Hauseigentümer muss rechtzeitig Rücklagen für Renovierungsmaßnahmen bilden, zum Beispiel in Form eines Bausparvertrages. Faustregel dabei: Die Bausparsumme sollte 15 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie betragen.

10. Zu geringe Reserven:
Auch für Bauherren geht das Alltagsleben weiter: Was tun, wenn in der Tilgungsphase plötzlich das Auto streikt oder man eine neue Waschmaschine braucht? Für unvorhergesehene Ausgaben sollte man daher eine Reserve in Höhe von drei bis sechs Monatsgehältern bilden.

Quelle: Schwäbisch Hall
 
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