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Forward-Darlehen - Netz oder doppelter Boden?

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Eine Information von Quelle Bausparkasse

Die Umstände für Häuslebauer oder -käufer sind zur Zeit paradiesisch: die Immobilienpreise sind im Keller, die Zinsen auf rekordverdächtig niedrigem Niveau. Aber schon sind Wolken am Horizont des Garten Eden zu sehen: die Zinsen ziehen leicht an. Ist es also an der Zeit, in Panik zu geraten, weil die Zinsbindung für die Immobilienfinanzierung nur noch wenige Jahre läuft?

Ein Forward-Darlehen scheint da eine nahe liegende Lösung für eine günstige Umschuldung zu sein: man sichert sich auf bis zu fünf Jahre hinaus das derzeit günstige Zinsniveau für die Anschlussfinanzierung. Aber wie bei allen Finanzdingen ist auch hier Vorsicht geboten: ein Forward-Darlehen kann günstiger sein, muss es aber nicht.

Die Rechnung scheint einfach. Man schließt quasi einen Kredit zu Konditionen, die jetzt festgelegt werden, einige Jahre im Voraus ab. Dies ist -abhängig vom Anbieter- zwei bis fünf Jahre vor Auszahlung möglich. In der Regel wird dafür jedoch je nach Dauer der Vorlaufzeit ein deutlicher Aufschlag auf den aktuellen Effektivzins erhoben. Das Darlehen ist also nur dann auch günstiger, wenn die Marktzinsen bis zur Auszahlung tatsächlich stärker ansteigen als dieser Aufschlag. Und damit ist es mitunter noch nicht getan. Wechselt der Kreditnehmer hierfür die Bank, kommen zu den üblichen Kosten noch etwa 0,3% der Kreditsumme für die Grundschuldübertragung und gegebenenfalls eine neue Wertermittlungsgebühr hinzu.

Und dann das „schlimmste" Szenario: was, wenn die Zinsen stabil bleiben oder gar fallen? Dann hat man auf Jahre hinaus einen rechtsgültigen Kreditvertrag abgeschlossen, dessen Effektivzins erheblich über dem aktuellen Zinsniveau liegt. Verlustfrei kündigen ist dann leider nicht mehr möglich, den Ausfall lässt sich das Kreditinstitut nämlich durch eine Vorfälligkeitsentschädigung bzw. Nichtabnahmeentschädigung ersetzen. Die Höhe dieser Entschädigung ist nicht gesetzlich geregelt, auch da gibt es zwischen den Anbietern große Unterschiede.

Die Experten der Quelle Bausparkasse raten daher, die Konditionen der einzelnen Anbieter gründlich zu prüfen und besonders auf versteckte Kosten und die Konditionen einer Vertragskündigung zu achten, denn auch hier gilt: ein günstiger Zinssatz bedeutet nicht automatisch ein günstiges Darlehen. Auch die individuelle Lage des Kreditnehmers spielt eine Rolle: immerhin legt er sich bis zu 15 Jahre ( z.B. 5 Jahre Vorlaufzeit + 10 Jahre Zinsbindungsfrist) auf die jetzigen Konditionen fest.

Da heißt es dann auch bei steigenden Zinsen Ruhe bewaren und abwägen. Eine Umschuldung im Voraus ist und bleibt ein Glücksspiel mit der künftigen Zinsentwicklung.

Quelle:
Quelle Bausparkasse

 
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