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Schrottimmobilie - Schuldenerlass und Abschreibungen sind zu versteuern

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Urteil des Hessischen Finanzgerichts

Schrottimmobilienbesitzer, die mit der finanzierenden Bank einen Schuldenerlass ausgehandelt haben, müssen den Erlassbetrag versteuern. Zudem sind die bis dahin in Anspruch genommenen Abschreibungsbeträge anzusetzen.

"Wer eine so genannte "Schrott-Immobilie" mangels aktuellen Marktwertes weit unter ihrem einstigen Kaufpreis schließlich selbst wieder veräußert, hat gegenüber dem Fiskus auch für einen damit verbundenen Schuldenerlass der finanzierenden Bank und alle Abschreibungen zuvor einzustehen. Es geht nicht an, das Kreditgeschäft vom Verkaufsgeschäft zu trennen und nur den letztendlichen Verlust steuerlich geltend zu machen, während der vorher bereits erlangte wirtschaftliche Vorteil durch ein teilweises Einlenken der Bank außer Betracht bleibt", so die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.anwaltshotline.de).

Der Sachverhalt

Aus der Meldung des Finanzgerichtes geht hervor, dass der Kläger im Jahr 1997 eine Eigentumswohnung für 100.000 € gekauft hat. Den vollen Kaufpreis hatte er durch Darlehensvertrag finanziert. Vor der Übergabe sollte die Verkäuferin die Wohnung noch sanieren. Dazu kam es aber nicht, weil die Verkäuferin insolvent wurde. Wegen der weiterhin vorhandenen Mängel konnte der Kläger die Wohnung nicht vermieten und die Darlehensraten nicht zahlen. Deshalb schloss er mit der finanzierenden Bank im Jahr 2002 eine Rückabwicklungsvereinbarung, wonach die Bank dem Kläger einen Betrag von 50.000 € erließ und die finanzierte Eigentumswohnung auf ihre Rechnung verwerten durfte. Im Jahr 2004 verkaufte der Kläger die Eigentumswohnung für 6.000 €, die an die Bank zu überweisen waren.

In der Einkommensteuererklärung für 2004 machte der Kläger aus dem Wohnungsverkauf einen Verlust von 22.000 € geltend. Das Finanzamt ermittelte dagegen einen Veräußerungsgewinn von 32.000 €, wobei es - im Gegensatz zum Kläger - neben den bisher in Anspruch genommenen Abschreibungsbeträgen auch den bereits im Jahr 2002 vereinbarten Schuldenerlass von 50.000 € steuerwirksam als Verkaufserlös ansetzte.

Das wollte der Kläger nicht akzeptieren, weil nach seiner Auffassung das Kreditgeschäft und das Verkaufsgeschäft zu trennen seien. Der Schuldenerlass von 50.000 € aus dem Jahr 2002 sei steuerlich im Jahr 2004 nicht mehr zu erfassen.

Die Entscheidung

Dem folgten die Kasseler Richter nicht. Sie urteilten, dass bei der Besteuerung von privaten Veräußerungsgeschäften das sog. Zufluss-Prinzip, wonach Einnahmen nur in dem Kalenderjahr des Zuflusses erfasst werden, aus systematischen und verfassungsrechtlichen Gründen nicht gilt. Der Veräußerungsgewinn des Jahres 2004 müsse neben den bisherigen Abschreibungen auch die wirtschaftlichen Vorteile des Schuldenerlasses aus 2002 enthalten.

Der Kläger habe den Schuldenerlass nur deshalb erlangt, weil er der Bank im Gegenzug das Recht eingeräumt habe, wie ein Eigentümer über die Eigentumswohnung zu verfügen. Käuferin der Wohnung im Jahr 2004 sei zudem eine Konzerntochtergesellschaft der erlassenden Bank gewesen, die gerade zu dem Zweck der Rückabwicklung gescheiterter Immobiliengeschäfte und Darlehensverträge gegründet worden sei.

Gericht:
Hessisches Finanzgericht, Urteil vom 03.05.2010, Aktenzeichen: 3 K 299/10

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