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Zwangsversteigerung bei Wohngeldrückständen aus Rangklasse 2

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BGH Beschluss vom 17.04.2008 - V ZB 14/08

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft darf die Versteigerung von Wohnungseigentum wegen Wohngeldrückständen aus der bevorrechtigten Rangklasse des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG (Rangklasse 2) - also im Wesentlichen im Range vor den Grundpfandgläubigern (z.B. Banken) - nur betreiben, wenn durch Vorlage des Einheitswertbescheides gerade der zur Versteigerung anstehenden Wohnung der urkundliche Nachweis geführt wird, dass die zu vollstreckende Forderung 3% des steuerlichen Einheitswertes überschreitet.

Nur auf den ersten Blick wird den Wohnungseigentümern mit dieser Entscheidung genau das wieder genommen, was der Gesetzgeber ihnen durch die zum 1.7.2007 in Kraft getretene Änderung des Zwangsversteigerungsgesetzes als Erleichterung bei der Durchsetzung von Wohngeldforderungen verkauft hat. Es wird nur ein wenig komplizierter und darum geht es:

In dem entschiedenen Fall beantragte die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Rückständen die Versteigerung aus der so genannten Rangklasse 2. Nach § 10 Absatz 3 ZVG setzte dies voraus, dass der zu vollstreckende Betrag 3 % des Einheitswertes überstieg. Die Eigentümergemeinschaft war nicht in der Lage, diesen Nachweis durch Vorlage des Einheitswertbescheides der betroffenen Wohnung zu führen. Denn die Finanzbehörde verweigerte die Herausgabe des Steuerbescheides an die Gläubigerin unter Hinweis auf § 30 AO (Steuergeheimnis). Zwar brachte die Gemeinschaft in dem Versteigerungsverfahren eine Reihe von guten Argumenten, aus denen sich eine sehr hohe Wahrscheinlichkeit für die Grenzüberschreitung ergab. So legte sie den Einheitswertbescheid einer vergleichbar großen Wohnung der Eigentumsanlage vor und die Schuldnerin (Eigentümerin der zur Versteigerung bestimmten Wohnung) bestritt nicht einmal, dass die zu vollstreckende Forderung 3% des Einheitswertes überstieg. Das alles reichte dem Versteigerungsgericht jedoch nicht. Unter Hinweis auf § 16 Absatz 2 ZVG verlangte es den urkundlichen Nachweis über die Höhe des Einheitswertes. Diesen Beweis konnte die WEG praktisch nicht liefern, so dass ihr Antrag auf Versteigerung aus dem bevorrechtigten Rang zurückgewiesen wurde. Der BGH bestätigte schlussendlich die Entscheidung des Versteigerungsgerichts. Zum Nachweis tauge nur der Einheitswertbescheid. Andere Beweismittel seien nicht zugelassen.

Für alle Versteigerungsverfahren, die eine Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen säumigen Wohnungseigentümer einleitet, hat die Entscheidung wichtige praktische Auswirkungen. Nach der Neuregelung des ZVG sollte die WEG zügig in der Lage sein, die Versteigerung der dem säumigen Wohnungseigentümer gehörenden Wohnung auch ohne Mitwirkung der Grundpfandgläubiger zu erzwingen, um den säumigen Wohnungseigentümer aus der Gemeinschaft auszuschließen und statt seiner einen zahlungskräftigen Erwerber in die WEG aufzunehmen. Mittel dazu sollte die Möglichkeit sein, die Versteigerung aus dem Rang vor den Grundpfandgläubigern zu betreiben, sofern die zu vollstreckende Forderung nur 3 % des Einheitswertes der Wohnung überstieg. Die Versteigerung aus dem Rang der nach den Finanzierungsrechten der Grundpfandgläubiger eingetragenen Sicherungshypothek oder aus der zwar titulierten, jedoch nicht im Grundbuch gesicherten und damit ebenfalls nachrangigen Forderung bot regelmäßig dort keine Aussicht auf Erfolg, wo die vorrangigen Grundpfandgläubiger sich der Versteigerung nicht anschlossen und deren Grundpfandrechte den Verkehrswert der Immobilie weitgehend ausschöpften oder gar überstiegen. Weil wegen der Aufnahme dieser Rechte in das geringste Gebot ein Ersteher dann nahezu den Verkehrswert oder mehr hätte zahlen müssen, war in diesen Fällen nicht mit Geboten in der Zwangsversteigerung zu rechnen.

Mit dem Vorgehen aus dem bevorrechtigten Rang sollte die WEG diese praxisrelevante „Versteigerungssperre“ brechen können, um die Wohnung für einen Erwerber ersteigerbar zu machen. Der Gesetzgeber bedachte jedoch offenbar die praktischen Schwierigkeiten nicht, die mit dem Nachweis der Überschreitung der 3% Grenze verbunden sind. Denn in der Praxis wird die Eigentümergemeinschaft nur in Ausnahmefällen über den Einheitswertbescheid der Wohnung verfügen. Der säumige Wohnungseigentümer wird diesen nur selten freiwillig aushändigen und die Finanzbehörde darf den Einheitswertbescheid wegen des Steuergeheimnisses nicht an die Gemeinschaft herausgeben. Also stellt sich folgendes Problem: Wie soll man in den Genuss des bevorrechtigten Ranges kommen, wenn man selbst praktisch keine Chance hat, an den Einheitswertbescheid zu kommen? Ist die ZVG-Novelle nur ein Papiertiger? Der BGH hilft mit einem Trick: Sofern die WEG nicht im Besitz des Einheitswertbescheides sei, könne sie aus dem normalen Rang (also nach den Grundpfandgläubigern) die Versteigerung einleiten. Nach erfolgter Anordnung der Zwangsversteigerung habe das Versteigerungsgericht nach § 54 Absatz 1 Satz 4 Halbsatz 1 Gerichtskostengesetz (GKG) die Finanzbehörde automatisch um die Zusendung des Einheitswertbescheides zu ersuchen. Gegenüber dem Versteigerungsgericht könne die Finanzbehörde die Übersendung des Einheitswertbescheides nicht verweigern. Das Versteigerungsgericht erhalte also auf diesem Wege den urkundlichen Nachweis über die Höhe des Einheitswertes. Das wiederum versetze die WEG in die Lage, zu einem späteren Zeitpunkt des Versteigerungsverfahrens den „Beitritt“ zu dem bereits von ihr selbst eingeleiteten Zwangsversteigerungsverfahren aus der bevorrechtigten Rangklasse 2 zu beantragen. Diesem Antrag habe das Versteigerungsgericht dann nach § 27 ZVG stattzugeben, wenn die Grenze von 3% des Einheitswertes durch die zur Vollstreckung anstehende Forderung überschritten sei. Man könne nicht nur dem Versteigerungsverfahren eines anderen Gläubigers beitreten, sondern auch dem eigenen, wenn man die Versteigerung aus einem besseren Rang anstrebe.

Einziger Wermutstropfen der BGH Entscheidung: Manche Versteigerungsgerichte erteilen unter Hinweis auf vermeintliche Datenschutzgesichtspunkte keine Auskunft über die Höhe des Einheitswertes, so dass die Eigentümergemeinschaft ein „Gefühl“ dafür entwickeln sollte, wann die Grenze überschritten sein könnte. In der Praxis wird dies nicht allzu große Schwierigkeiten machen. Besser man stellt einen Beitrittsantrag zuviel als einen zuwenig, die damit verbundenen Kosten sind ohnehin gering.

Autor: Steven Shaw
Breiholdt Rechtsanwälte
 
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