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Arglistige Täuschung des Käufers

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BGH, Beschluss vom 28.2.2007 – V ZB 154/06

Beim Abschluss eines Kaufvertrages über eine Immobilie kann der Käufer regelmäßig nur dann Schadensersatz vom Verkäufer wegen Mängeln der Kaufsache verlangen, wenn er dem Verkäufer zuvor vergeblich eine Frist zur Beseitigung des Mangels gesetzt hat. Das entspricht ständiger Rechtsprechung des BGH. Von diesem Grundsatz gibt es nur wenige Ausnahmen, etwa:


Die ernstliche und endgültige Weigerung des Verkäufers, das Fehlschlagen der Nacherfüllung und die Unzumutbarkeit der Nacherfüllung aus Sicht des Käufers. Lange Zeit wurde auch dann, wenn der Verkäufer den Käufer bezüglich eines Mangels arglistig getäuscht hatte, von dem Käufer erwartet, dass er dem Verkäufer zunächst eine Frist zur Beseitigung des Mangels setzte, bevor er Schadensersatz oder Minderung verlangen konnte.
Der BGH (Beschluss vom 28.2.2007 – V ZB 154/06) hat jedoch jetzt klargestellt, dass im Falle der arglistigen Täuschung die erforderliche Vertrauensgrundlage für eine Nacherfüllung durch den Verkäufer derart zerstört wurde, dass es dem Käufer grundsätzlich nicht zuzumuten ist, den Verkäufer zunächst zur Mängelbeseitigung aufzufordern, bevor er weitere Ansprüche geltend macht. In diesen Fällen der arglistigen Täuschung kann der Käufer also auch ohne vorherige Fristsetzung sogleich Schadensersatz oder Minderung verlangen. In dem entschiedenen Fall ging es darum, dass die Käufer unter Ausschluss der Sachmängelgewährleistung ein Grundstück im Außenbereich erworben hatten, welches mit einem Wohnhaus bebaut war. Das Wohnhaus wurde über eine private Kleinkläranlage entwässert.

Zwar war die Kläranlage von der zuständigen Wasserbehörde genehmigt worden, die Anlage war jedoch wegen gravierender Mängel nicht abgenommen worden. Der Verkäufer hatte dem Käufer diesen Umstand verschwiegen. Der Käufer hatte sodann, nachdem er den Mangel entdeckte, selbigen sogleich beseitigt und Erstattung der Kosten verlangt. Zu Recht, wie der BGH entschied. Der Käufer musste in dem beschriebenen Fall den Verkäufer nicht zunächst zur Beseitigung des Mangels auffordern. Eine für die Praxis bedeutsame Entscheidung. Die Klarstellung des BGH ist zu begrüßen.


Ein Beitrag von:
Rechtsanwalt Johannes Steger
Breiholdt Rechtsanwälte, Hamburg

www.breiholdt.de

Baurechtsurteile.de Nr.753

 
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