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Zur notariellen Beurkundung eines Bauvertrages

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OLG Celle, Urteil vom 06.12.2006 - 7 U 296/05

Für die Einbeziehung eines mit einem Dritten abgeschlossenen Bauvertrages in die Formpflicht des separat abgeschlossenen Grundstückskaufvertrages ist nicht genügend, dass ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen beiden Verträgen besteht oder eine Absprache mit dem Dritten, nämlich der Baufirma als Vertragspartner des Bauvertrages, den Grundstückskaufvertrag erst ermöglicht.

[Aus dem Urteil...]
Der Kläger kann weder von den Beklagten zu 1 und 2 die Rückzahlung des Kaufpreises von 24.050 EUR beanspruchen noch von der Beklagten zu 3 die erste Rate des Werklohns in Höhe von 61.920 EUR nach Bereicherungsrecht zurückfordern. Denn der Kläger hat seine Leistungen an die Beklagten jeweils aufgrund eines wirksamen Vertrages und damit mit Rechtsgrund erbracht, so dass die Voraussetzungen eines Bereicherungsanspruchs nach § 812 BGB nicht erfüllt sind. Entgegen der Annahme des Landgerichts sind die zwischen den Parteien zustande gekommenen Verträge nicht gemäß §§ 311b, 139 BGB nichtig.
Allgemein gilt zwar, dass ein für sich allein nicht formbedürftiger Vertrag ebenfalls notariell zu beurkunden ist, wenn er mit einem Grundstückskaufvertrag rechtlich zusammenhängt. Wird nur einer der rechtlich zusammenhängenden Verträge beurkundet, erstreckt sich die Nichtigkeit gemäß §§ 125, 139 BGB auf beide Verträge.

Ist die Abhängigkeit der Verträge zueinander nicht wechselseitig, sondern einseitig, ist für die Formbedürftigkeit der gesamten Verträge die Abhängigkeit des formbedürftigen Grundstücksvertrages von dem nicht formbedürftigen Vertrag entscheidend (und nicht umgekehrt). Unerheblich ist dagegen, ob an den selbständigen Verträgen unterschiedliche Personen beteiligt sind (Staudinger, BGB, 2006, zu § 311b Rdnr. 172, 173).

Ob die selbständigen Verträge rechtlich zusammenhängen, hängt von dem Willen der Parteien ab. Eine Verknüpfung ist zu bejahen, wenn die Vereinbarungen nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängig sind, dass sie miteinander stehen und fallen sollen. Dabei kommt es zwar nicht auf die zeitliche Reihenfolge der fraglichen Rechtsgeschäfte an. Bei einer einseitigen Abhängigkeit des Grundstücksvertrages von dem anderen Vertrag muss der Verknüpfungswille der Parteien aber bei der Beurkundung des Grundstücksvertrages vorhanden sein (Staudinger, aaO, Rdnr. 175). Für die Annahme eines Verknüpfungswillens ist es dabei ausreichend, wenn einer der Vertragsparteien einen solchen Willen erkennen lässt und der andere diesen Willen billigt oder zumindest hinnimmt (Staudinger, aaO).

Die Niederlegung mehrerer selbständiger Verträge in verschiedenen Urkunden begründet allerdings die Vermutung, dass die Verträge nicht in rechtlichem Zusammenhang stehen sollen (vgl. etwa BGHZ 76, 43, 49). Diese Vermutung ist hier von dem Kläger zu widerlegen, wobei er den Verknüpfungswillen der Parteien des Grundstückskaufvertrages darzulegen und ggf. zu beweisen ist. Vorliegend ist indes nichts dafür dargetan, dass der Grundstückskaufvertrag nach dem Willen der Parteien dieses Vertrages mit dem noch abzuschließenden Bauvertrag stehen und fallen sollte.

Bei der Frage nach dem Vorliegen eines einheitlichen Rechtsgeschäfts ist auf die gesamten durch die Verträge deutlich gewordenen Interessen der Parteien und auf ihren erklärten Willen abzustellen. Der Annahme eines Verknüpfungswillens steht hier zwar nicht entgegen, dass Käufer des Grundstücks der Kläger und der Streithelfer waren und der Bauvertrag erst später mit der Beklagten zu 3 abgeschlossen worden ist. Die Umstände sprechen hier aber für das Fehlen eines rechtlichen Zusammenhangs zwischen den beiden Verträgen.

Nach dem Willen und dem Interesse des Klägers sollte der Grundstückskaufvertrag zwar nur zusammen mit einem noch abzuschließenden Bauvertrag gelten. Von dem Kläger war beabsichtigt, das Grundstück zu bebauen, wobei er seine Bauabsichten in dem Grundstückskaufvertrag dokumentiert hat (dort §§ 3, 12). Zumindest über den Streithelfer, den sie bevollmächtigt hatten, sie bei Abschluss des Kaufvertrages zu vertreten, wussten die Beklagten zu 1 und 2, dass der Kläger das Grundstück bebauen wollte. Entgegen der Annahme des Landgerichts reicht dies zur Bejahung eines rechtlichen Zusammenhangs aber nicht aus. Aus der bloßen Kenntnis von den Bauplänen des Käufers des Grundstücks kann nicht allein auf eine Billigung (Hinnahme) des Verknüpfungswillens des Käufers durch den Verkäufer des Grundstücks geschlossen werden. Denn es versteht sich von selbst, dass ein Käufer, der Bauland erwirbt, dieses bebauen will. Auch wenn der Verkäufer Kenntnis von den Bauabsichten des Käufers hat, geht sein Wille in der Regel nicht dahin, dass er eine Abhängigkeit des Kaufvertrages von einem von dem Käufer noch abzuschließenden Bauvertrag hinnehmen will. So ist es auch vorliegend.

Während der Grundstückskaufvertrag am 17. April 2002 beurkundet worden ist, hat der Kläger der Beklagten zu 3 erst am 7. Mai 2002 den Auftrag zur Herstellung einer Doppelhaushälfte auf das zwischenzeitlich aufgeteilte Grundstück erteilt. An diesem Bauvorhaben des Klägers waren die Beklagten zu 1 und 2, die mit der Beklagten zu 3 nicht geschäftlich verbunden waren, in keiner Weise beteiligt. Ihnen war es bei Vertragsabschluss im April 2002 gleichgültig, ob überhaupt, wann und mit wem der Kläger das Grundstück bebauen wird. Sie wollten deshalb keine Abhängigkeit ihres Grundstückskaufvertrages von einem Bauvertrag. Dass sie eine Verknüpfung der beiden Verträge nicht gebilligt haben, haben sie letztlich auch in dem Kaufvertrag hinreichend deutlich gemacht. Denn unter § 3 des Vertrages heißt es ausdrücklich, dass der Verkäufer keinerlei Gewähr dafür übernimmt, ob die vom Käufer geplante Bebaubarkeit des Grundstücks möglich ist. Auch wenn sich diese Vertragsklausel auf Gewährleistungsansprüche bezieht, folgt hieraus der Wille der Verkäufer, dass sie nicht damit einverstanden gewesen sind, dass der Grundstückskaufvertrag in irgendeiner Weise von der Bebauung und damit von einem noch abzuschließenden Bauvertrag abhängig sein sollte. Den Beklagten zu 1 und 2 war zwar durch den Streithelfer bekannt, der für sie bei Abschluss des Kaufvertrages aufgetreten war, dass der Kläger das Grundstück voraussichtlich über das Unternehmen der Beklagten zu 3 bebauen wird. Für die Einbeziehung des Bauvertrages in die Formpflicht ist aber nicht genügend, dass ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen beiden Verträgen besteht oder eine Absprache mit dem Dritten (Vertragspartner des Bauvertrages) den Hauptvertrag (Grundstückskaufvertrag) erst ermöglicht hat (Staudinger, aaO, Rdnr. 179 a.E.).

Entscheidend ist der Einheitlichkeitswille der Parteien des Hauptvertrages, der hier in Bezug auf die Beklagten zu 1 und 2 nicht festgestellt werden kann. Dass bei dem Streithelfer, der den Kaufvertrag nicht nur als Vertreter der Verkäufer, sondern zugleich als Käufer abgeschlossen hat, möglicherweise ebenso wie bei dem Kläger ein Verknüpfungswille vorhanden war, ist hier nicht maßgebend. Die Beklagten zu 1 und 2 müssen sich zwar gemäß § 166 Abs. 1 BGB die Kenntnis des Streithelfers (hier von den Bauabsichten des Klägers) zurechnen lassen. Aus der bloßen Kenntnis von den Bauplänen lässt sich aber nicht, wie oben ausgeführt, das Vorliegen eines Verknüpfungswillens auch auf Seiten der Verkäufer herleiten. Etwas anderes hätte zwar angenommen werden können, wenn der Grundstückskaufvertrag gerade im Hinblick auf ein konkretes Angebot zum Abschluss eines Bauvertrages zustande gekommen ist und sich die Beklagten zu 1 und 2 einer Abhängigkeit des Kaufvertrages von dem beabsichtigten Bauvertrag nicht verschließen konnten. Wie das Landgericht in seinem Urteil bindend festgestellt hat (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO), kann aber nicht davon ausgegangen werden, dass bei Abschluss des Kaufvertrages ein über die H. I. GmbH vermitteltes Angebot der Firma der Beklagten zu 3 vorlag und die Grundlage für den Kaufvertrag bildete. Im Übrigen stellen sich die von dem Kläger als Anlage K1 (Bl. 7ff GA) vorgelegten Unterlagen ohnehin nicht als Angebot zum Abschluss eines Bauvertrages im Sinne des § 145 BGB dar, sondern lediglich als Aufforderung zur Abgabe eines Angebots. Es hat deshalb bei der hier nicht widerlegten Vermutung zu verbleiben, wonach beide Verträge nicht in einem rechtlichen Zusammenhang stehen.

Ist danach der Bauvertrag nicht formbedürftig gewesen, sind beide Verträge nicht wegen Formmangels nichtig.



Baurechtsurteile.de Nr.634
 
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