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Koordinationspflicht des Bauträgers bei Sonderwünschen

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OLG Hamm, Urteil vom 19.09.2006 - 21 U 44/06

Zur Koordinationspflicht des Bauträgers bei zwischen Erwerber und Handwerker direkt vereinbarten Sonderwünschen gehört die Überprüfung, ob sich der Sonderwunsch in das Gesamtkonzept der übrigen Bauleistungen störungsfrei einfügen lässt.

Der Erwerber hat mit Zustimmung des Bauträgers den Sonderwunsch „Fußbodenheizung“ direkt an die ausführenden Handwerker beauftragt.

Eine vollständige Herausnahme des gesamten Gewerks, in dessen Bereich der Sonderwunsch liegt - hier: des gesamten Heizungsgewerks - aus dem Bauträgervertrag lag nicht vor. Eine solche wesentliche Abänderung des Bauträgervertrages bedürfte nämlich einer eindeutigen Vereinbarung, die dann naturgemäß auch mit einer deutlichen Preisreduzierung als Ausgleich für das komplett entfallende Gewerk einherginge. Eine derartige Vereinbarung war nicht ersichtlich.
Eine Koordinierungspflicht bezog sich insbesondere auf die Schnittstelle zwischen dem Grundgewerk "Radiatorenheizung" und Sonderwunsch "Fußbodenheizung" und begründete eine Verantwortlichkeit des Bauträgers für das störungsfreie Funktionieren beider Bestandteile im Rahmen des Gesamtgewerks.

Die Heizungsanlage konnte nicht ordnungsgemäß funktionieren, weil sie nur einen einzigen Heizkreislauf aufwies, an dem die Radiatoren als auch die Fußbodenheizung angeschlossen waren. Weil die Radiatoren für eine höhere Vorlauftemperatur ausgelegt waren als die Fußbodenheizung, führte dies dazu, dass die mit Radiatoren bestückten Räume nicht ausreichend erwärmt wurden bzw. daß die Fußbodenheizung überhitzt wurde.

Aufgrund der betreuenden Funktion des Bauträgers, seiner "Sachwalterstellung" für den Erwerber, wird vielmehr in Rechtsprechung und Literatur befürwortet, ihm auch in dieser vertraglichen Konstellation eine Koordinierungsverpflichtung aufzuerlegen. Sie soll insbesondere darin bestehen, zu überprüfen, ob sich der Sonderwunsch in das Gesamtkonzept der übrigen Bauleistungen störungsfrei einfügen läßt, und ggf. planerische Anweisungen zu geben; die Nichterfüllung dieser Koordinierungspflichten soll zur Bejahung eines Sachmangels führen. Ein vereinbarter Gewährleistungsausschluß des Bauträgers für den Sonderwunsch als solchen soll insoweit nicht eingreifen.


Baurechtsurteile.de Beitrag 582

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