BGH, Urteil vom 14.03.2003 – V ZR 278/01
Ein
Bodengutachten, dass nach der Baubeschreibung zu beachten ist, nicht
aber die vertragliche Beschaffenheit des Gebäudes bestimmt, bedarf
keiner Beurkundung.
Der Erwerber einer vom Bauträger veräußerten Wohnung macht die
Unwirksamkeit des Vertrages gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB n.F. (§ 313
Satz 1 BGB a. F.) geltend. In der vertraglichen Baubeschreibung sind
„Streifen, Einzel- und Punktfundamente gemäß Bodenbeschaffenheit und
Bodenpressung bzw. Statik“ herzustellen. In dem Vertrag war außerdem
die Formulierung enthalten: „Das Bodengutachten des Büros P ist zu
beachten“. Das Bodengutachten wurde nicht zum Gegenstand der
Beurkundung gemacht und dieser nicht beigefügt. In diesem
Bodengrundgutachten wurde eine Pfahlgründung empfohlen. Die Gründung
auf Streifen- und Einzelfundamenten ist wegen der Bodenverhältnisse
nach diesem Gutachten nicht möglich gewesen.
Der BGH stellte fest, dass die Beurkundungspflicht nicht verletzt
sei. Der Vertrag genügt den Anforderungen des § 311b Satz 1 BGB. Die
Erklärungen der Vertragsteile sind auslegungsfähig und
auslegungsbedürftig. Diese Auslegung muss unterstellen, dass die
Vertragsparteien etwas Vernünftiges und nichts Widersprüchliches
gewollt haben. In der Baubeschreibung wurden explizit die Streifen- und
Einzelfundamente neben den Punktfundamenten als vertragsgemäß
vereinbart. Der Hinweis auf das Bodengutachten führt deshalb nicht zur
Konkretisierung der Vereinbarung auf die Pfahlgründung. Die vereinbarte
Beachtung des Bodengrundgutachtens ist demnach nur so zu verstehen,
dass die dort dargestellten besonderen Bodenverhältnisse zu beachten
sind. Wegen der vereinbarten Wahlmöglichkeit der Gründung blieb die
konkrete Ausführung in das Ermessen des Bauträgers gestellt. Lediglich
dieser Wille war beurkundet. Der Vertrag ist deshalb wirksam. Die
Parteien können sich deshalb nunmehr über die Mängel streiten.
Tipps:
Der BGH macht ein weiteres Mal deutlich, dass bei Bauträger- und
Bauverträgen besonders viel Sorgfalt auf die Beschreibung der
geschuldeten Leistung zu legen ist. Fehler diesbezüglich haben meist
weitreichenden Folgen. Sofern die vertragliche Vereinbarung auf
Anlagen, Urkunden oder Pläne Bezug nimmt, müssen diese zwingend zum
Gegenstand der Beurkundung gemacht werden und sind der Urkunde
beizufügen. Ansonsten führt dies zur Unwirksamkeit des Vertrages. Wäre
vorliegend die Formulierung im Vertrag in der Baubeschreibung
deutlicher gewesen, dass die Fundamente nach den Vorgaben des
Baugrundgutachtens zu erstellen sind, hätte das Bodengutachten mit
beurkundet werden müssen. Bei dessen Fehlen wäre der Vertrag, im Sinne
des Klägers, unwirksam gewesen. Es ist deshalb zwingend darauf zu
achten, dass für die Beschreibung der vertraglichen Leistung in Bezug
genommene Urkunden in jedem Fall der Vertragsurkunde beizufügen sind
und auf sie förmlich zu verweisen ist.
Volltext beim BGH
Ein Beitrag von:
Rechtsanwalt Mike Große
www.lange-baurecht.de
Baurechtsurteile.de Beitrag 141