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Beurkundungsbedürftigkeit eines Bodengutachtens im Bauträgervertrag!

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BGH, Urteil vom 14.03.2003 – V ZR 278/01

Ein Bodengutachten, dass nach der Baubeschreibung zu beachten ist, nicht aber die vertragliche Beschaffenheit des Gebäudes bestimmt, bedarf keiner Beurkundung.


Der Erwerber einer vom Bauträger veräußerten Wohnung macht die Unwirksamkeit des Vertrages gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB n.F. (§ 313 Satz 1 BGB a. F.) geltend. In der vertraglichen Baubeschreibung sind „Streifen, Einzel- und Punktfundamente gemäß Bodenbeschaffenheit und Bodenpressung bzw. Statik“ herzustellen. In dem Vertrag war außerdem die Formulierung enthalten: „Das Bodengutachten des Büros P ist zu beachten“. Das Bodengutachten wurde nicht zum Gegenstand der Beurkundung gemacht und dieser nicht beigefügt. In diesem Bodengrundgutachten wurde eine Pfahlgründung empfohlen. Die Gründung auf Streifen- und Einzelfundamenten ist wegen der Bodenverhältnisse nach diesem Gutachten nicht möglich gewesen.


Der BGH stellte fest, dass die Beurkundungspflicht nicht verletzt sei. Der Vertrag genügt den Anforderungen des § 311b Satz 1 BGB. Die Erklärungen der Vertragsteile sind auslegungsfähig und auslegungsbedürftig. Diese Auslegung muss unterstellen, dass die Vertragsparteien etwas Vernünftiges und nichts Widersprüchliches gewollt haben. In der Baubeschreibung wurden explizit die Streifen- und Einzelfundamente neben den Punktfundamenten als vertragsgemäß vereinbart. Der Hinweis auf das Bodengutachten führt deshalb nicht zur Konkretisierung der Vereinbarung auf die Pfahlgründung. Die vereinbarte Beachtung des Bodengrundgutachtens ist demnach nur so zu verstehen, dass die dort dargestellten besonderen Bodenverhältnisse zu beachten sind. Wegen der vereinbarten Wahlmöglichkeit der Gründung blieb die konkrete Ausführung in das Ermessen des Bauträgers gestellt. Lediglich dieser Wille war beurkundet. Der Vertrag ist deshalb wirksam. Die Parteien können sich deshalb nunmehr über die Mängel streiten.

Tipps:

Der BGH macht ein weiteres Mal deutlich, dass bei Bauträger- und Bauverträgen besonders viel Sorgfalt auf die Beschreibung der geschuldeten Leistung zu legen ist. Fehler diesbezüglich haben meist weitreichenden Folgen. Sofern die vertragliche Vereinbarung auf Anlagen, Urkunden oder Pläne Bezug nimmt, müssen diese zwingend zum Gegenstand der Beurkundung gemacht werden und sind der Urkunde beizufügen. Ansonsten führt dies zur Unwirksamkeit des Vertrages. Wäre vorliegend die Formulierung im Vertrag in der Baubeschreibung deutlicher gewesen, dass die Fundamente nach den Vorgaben des Baugrundgutachtens zu erstellen sind, hätte das Bodengutachten mit beurkundet werden müssen. Bei dessen Fehlen wäre der Vertrag, im Sinne des Klägers, unwirksam gewesen. Es ist deshalb zwingend darauf zu achten, dass für die Beschreibung der vertraglichen Leistung in Bezug genommene Urkunden in jedem Fall der Vertragsurkunde beizufügen sind und auf sie förmlich zu verweisen ist.

Volltext beim BGH


Ein Beitrag von:
Rechtsanwalt Mike Große
www.lange-baurecht.de


Baurechtsurteile.de Beitrag 141
 
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