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Arglistiges Verschweigen von Feuchteschäden

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OLG Saarbrücken, Urteil vom 05.08.2008 - 4 U 90/08

Zwar müssen Kaufinteressenten bei älteren Gebäuden mit einem gewissen Maß an Feuchtigkeit rechnen, nicht aber mit einer extremen Durchfeuchtung der Kellerwände. Dies gilt erst recht dann, wenn die Kellerwände aufgrund kurz zuvor erfolgter Renovierungsarbeiten einen äußerlich trockenen Eindruck vermitteln und der Verkäufer die Durchführung der Renovierung und deren Anlass dem Kaufinteressenten trotz entsprechenden Wissensvorsprungs nicht mitteilt.

Aus dem Urteil:
Der Kläger hat behauptet, dass die Außen- und Innenwände des Kellers durchfeuchtet seien. Die Feuchtigkeit habe bereits den Deckenbereich des Kellers erreicht und werde auch in das Erd- und in das Obergeschoss des Anwesens steigen, soweit sie dort nicht ohnehin bereits vorhanden sei. Der Kläger hat geltend gemacht, ihm sei dieser Feuchtigkeitsbefall arglistig verschwiegen worden. Den Beklagten sei die Feuchtigkeit bekannt gewesen. Wegen der Feuchtigkeit hätten sie den Keller renoviert und im Übrigen sogar mit einem Trocknungsgerät ausgetrocknet, um dem Keller für die Besichtigungen den Anschein der Trockenheit zu geben. Anlässlich des Notartermins, in dem der Vertrag beurkundet worden sei, habe der Beklagte zu 2) auf entsprechende Frage erklärt, dass der Keller immer so trocken sei, seit sieben bis acht Jahren im Keller nichts mehr gemacht worden sei und es überhaupt keine Probleme gebe. Er, der Kläger, habe erst nach Vertragsschluss durch eine Nachbarin des Anwesens und in der Folge auch durch eine ehemalige Mieterin der Beklagten von dem Feuchtigkeitsbefall erfahren. Hätte er davon zuvor Kenntnis erlangt, hätte er den Vertrag nicht abgeschlossen.

[...]

Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, sind auch ohne entsprechende Nachfrage des Käufers solche Umstände offenbarungspflichtig, die für den Kaufentschluss erkennbar von maßgeblicher Bedeutung sind und die der Verkäufer deshalb redlicherweise nicht verschweigen darf, wie etwa ein Feuchtigkeitsbefall.

[...]

Dieses Ergebnis steht in Übereinstimmung mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung zur Aufklärungspflicht über Feuchtigkeitsschäden beim Kauf von Gebrauchtimmobilien(BGH Urteil vom 16.06.1989, V ZR 74/88, zitiert nach juris; NJW-RR 1994, 907; Baurecht 2001, 845; IBR 2002, 383; Saarländisches Oberlandesgericht, Urteil vom 09.10.2007, 4 U 198/07; zitiert nach juris). Der Bundesgerichtshof hat in den vorgenannten Entscheidungen eine Aufklärungspflicht lediglich unter zwei Voraussetzungen verneint, und zwar wenn wesentliche Mängel der Kaufsache einer Besichtigung zugänglich und diese ohne weiteres erkennbar sind . An der zweiten Voraussetzung fehlt es vorliegend. Nach unstreitigem erstinstanzlichem Vortrag wurde bei der Besichtigung des Kellers durch den Kläger Feuchtigkeit mit Ausnahme eines Fleckes nicht bemerkt. So erging es auch dem von der Beklagtenseite benannten Zeugen F., der als Kaufinteressent das Anwesen im August 2006 nach der Renovierung besichtigt, Feuchtigkeit aber nicht festgestellt hat. Zwar hat die erstinstanzliche Beweisaufnahme weitergehend ergeben, dass sich bei dem ersten Besichtigungstermin im Öltankkeller eine 2 qm große und 5 cm hohe Lache befunden hat (vgl. Aussagen der Zeugen V. und S. Bl. 175 ff., 187 f. d. A.), welche jedoch seitens der Maklerin auf das Regenabfallrohr zurückgeführt wurde, so dass der Kläger mit der generellen und hier maßgeblichen Durchfeuchtung der Kellerwände nicht rechnen musste.

[...]

Richtig ist, dass Kaufinteressenten bei älteren Gebäuden mit einem gewissen Maß an Feuchtigkeit rechnen müssen, was im eigenen Interesse eine gründliche Inaugenscheinnahme nahe legt und die Aufklärungspflicht des Verkäufers einschränken kann (BGH BGH Urteil vom 16.06.1989, V ZR 74/88, zitiert nach juris). Entgegen der Ansicht der Berufung besteht aber keine Verpflichtung des Käufers, eine genaue Untersuchung des Kaufobjekts zu solchen Punkten durch "Sachverständige" aus dem eigenen Lager vornehmen zu lassen. Auch müssen potentielle Käufer mit einer extremen Durchfeuchtung der Kellerwände, wie sie der Gutachter vorliegend bindend festgestellt hat, nicht rechnen, zumal wenn die Kellerwände aufgrund kurz zuvor erfolgter Renovierungsarbeiten einen äußerlich trockenen Eindruck vermitteln und der Verkäufer die Durchführung der Renovierung und deren Anlass dem Kaufinteressenten trotz entsprechenden Wissensvorsprungs nicht mitteilt. Dies lag vorliegend umso näher, als die Parteien in den notariellen Vertrag eine Klausel aufgenommen haben, wonach "dem Käufer bekannt ist, dass sich an der Außenwand des Raumes, in dem die Öltanks stehen, eine feuchte Stelle befindet" (Bl. 11 d. A.).

 
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